Aujourd’hui, nous allons aborder une question essentielle que se pose bon nombre de porteur de projet immobilier : doit-on faire appel à un architecte pour déposer une demande d’autorisation d’urbanisme ?

Il existe trois catégories de travaux classées selon la nature et l’ampleur du projet :

• Les travaux exemptés de toute autorisation en raison soit de leur très faible importance, soit de la faible durée de leur maintien au sol, soit lorsqu’ils nécessitent le secret, soit encore, lorsqu’ils sont implantés en mer
• Les travaux soumis à déclaration préalable
• Les travaux soumis à permis de construire.

Les deux premières catégories de travaux ne sont jamais soumises de façon obligatoire au recours à un architecte. Cela n’empêche bien évidemment pas d’y avoir recours, nous y reviendrons.

Ainsi, seuls les travaux soumis à permis de construire peuvent être également soumis à l’obligation de recourir à un architecte.

Alors quels sont les travaux soumis à permis de construire ?

En matière de construction nouvelle ou d’extension de l’existant, un permis de construire sera nécessaire lorsque la surface de plancher créée est supérieure à 20m².

Lorsque cette surface est comprise entre 5 et 20m², il faudra déposer une déclaration préalable de travaux et lorsqu’elle est inférieure à 5m², en théorie aucune autorisation ne sera nécessaire sauf exception.

Ensuite, dans quels cas le recours à un architecte est obligatoire ?

Pour le savoir, il faut combiner plusieurs dispositions du code de l’urbanisme et de la loi de 1977 sur l’architecture.

Ainsi, l’article L431-1 du code de l’urbanisme prévoit :

Conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture, la demande de permis de construire ne peut être instruite que si la personne qui désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation a fait appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l’objet de la demande de permis de construire.

Le projet architectural est une des pièces obligatoires composant le dossier de permis de construire.

Cet article 3 de la loi sur l’architecture dispose :

Quiconque désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation de construire doit faire appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l’objet de la demande de permis de construire, sans préjudice du recours à d’autres personnes participant, soit individuellement, soit en équipe, à la conception. Cette obligation n’exclut pas le recours à un architecte pour des missions plus étendues

Mais l’article 4 de la même loi limite le champ d’application de l’obligation de recourir à un architecte et prévoit que :

Par dérogation à l’article 3 ci-dessus, ne sont pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques ou exploitations agricoles qui déclarent vouloir édifier ou modifier, pour elles-mêmes, une construction de faible importance dont les caractéristiques, et notamment la surface maximale de plancher, sont déterminées par décret en Conseil d’Etat.

Ces caractéristiques peuvent être différentes selon la destination des constructions. Pour les constructions édifiées ou modifiées par les personnes physiques, à l’exception des constructions à usage agricole, la surface maximale de plancher déterminée par ce décret ne peut être supérieure à 150 mètres carrés.

Il faut donc aller rechercher dans le décret cité par cet article 4 de la loi sur l’architecture, qui est codifié à l’article R431-2 du code de l’urbanisme, et qui liste les travaux qui ne sont pas soumis à l’obligation de recours à un architecte.

Décidément, le législateur ne nous simplifie pas la tâche.

C’est donc par une interprétation a contrario de ces dispositions que l’on peut trouver notre réponse :

Le recours à un architecte est obligatoire pour :

• Les constructions à usage autre qu’agricole dont la surface de plancher créée est supérieure à 150m²,
• Les constructions agricoles dont la surface de plancher dépasse 800m²
• Les serres dont les dimensions dépassent 4m de hauteur et 2000m² de surface de plancher

A défaut de recourir aux services d’un architecte alors qu’il y est obligé, le maître d’ouvrage s’expose à plusieurs risques :

• Le 1^er et non des moindres est tout simplement le refus de délivrance de l’autorisation d’urbanisme, et ce, même si le dossier est complet et le projet conforme aux règles d’urbanisme. Ce qui est dommage au regard des délais d’instruction car il faudra alors reprendre tout le dossier du début
• Le deuxième risque est de contrevenir aux règles d’urbanisme et donc s’exposer aux sanctions pénales et administratives prévues par le code de l’urbanisme. En effet, l’architecte est un homme de l’art qui apportera son expertise au projet et veillera au bon respect des normes
• Enfin, le 3^e risque est celui du contentieux avec les voisins ou la mairie. Avec l’appui d’un architecte, le dossier sera balisé et les risques de recours seront réduits

Pour ces raisons, je conseille à mes clients d’avoir recours à un architecte même lorsque cela n’est pas obligatoire, et notamment pour la construction d’une maison de moins de 150m² de surface de plancher.

Par sa maîtrise des règles d’urbanismes, des normes de sécurité et de la procédure administrative, l’architecte apportera une expertise technique et règlementaire au dossier, ce qui évitera notamment les allers retours de demandes de pièces complémentaires qui augmentent de façon significative le délai d’instruction.

De plus, si vous confiez la réalisation de votre dossier à un architecte, il se chargera de réaliser une première étude de faisabilité du projet au regard des règles d’urbanisme, puis de la conception des plans et enfin du dépôt de la demande. Naturellement, ces services ont un coût qu’il faudra budgétiser au préalable, afin d’éviter les mauvaises surprises.

Mais ce coût peut être pour vous le prix de la tranquillité !