Chers auditeurs, Bonjour,

Je suis Angèle MAZARIN, Avocate au barreau de Toulouse, et j’exerce au sein de mon cabinet de Blagnac, principalement en droit de l’immobilier, de la construction et de l’urbanisme.

A travers cette chronique, au fil de la loi, je suis ravie de partager avec vous divers aspects du droit qui touchent à notre quotidien.

Aujourd’hui, nous allons aborder une question que se posent bon nombre d’acquéreurs de biens immobiliers : que puis-je faire en cas de découverte d’un vice caché ?

L’article 1641 du code civil prévoit que

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 poursuit

Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Comme son nom l’indique, la garantie des vices cachés ne couvre que les vices dont l’existence n’était pas décelable par l’acquéreur. Les vices apparents sont donc exclus.

Enfin, l’article 1643 dispose :

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Ainsi, le vendeur est responsable des vices cachés même s’il n’en avait pas lui-même connaissance, sauf si dans le contrat il prévoit qu’en pareil cas, il ne sera pas responsable.

Or, justement, en matière immobilière l’acte d’acquisition prévoit systématiquement une clause d’exonération de la garantie des vices cachés rédigée ainsi :

L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

 des vices apparents,

 des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

• si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,
• ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.

Toutefois, le VENDEUR est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu exécuter par lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d’exonération de garantie des vices cachés.

Ainsi, pour actionner la garantie des vices cachés en matière immobilière, il appartient à l’acquéreur de prouver la réunion des conditions suivantes :

• Déjà, le vice doit exister : c’est la matérialité du vice. Il ne suffit pas d’invoquer une humidité ambiante, encore faut-il la démontrer précisément
• Le vice doit être pré-existant à la vente 
• Le vice doit être d’une importance telle qu’il rend la chose vendue, impropre à l’usage auquel on la destine.
• S’il ne rend pas la chose impropre à sa destination, le vice doit en diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou à moindre prix.
• Le vice doit avoir été connu du vendeur, et dissimulé (volontairement ou non) puisque les vices apparents sont exclus de la garantie

A titre d’exemple, ont été reconnus comme vice caché ouvrant droit à indemnisation :

• la non-constructibilité de terrains
• des défauts de construction de nature à échapper à un examen ordinaire (telles que des fissures ou lézardes)
• la difficulté d’accès à un garage
• l’humidité ou le défaut d’étanchéité
• l’insuffisance d’un système de chauffage

Le plus compliqué est d’apporter la preuve de la connaissance par le vendeur du vice en question avant la vente. Concrètement, il faudra démontrer que le vendeur a sciemment dissimulé la présence du vice.

L’exemple le plus connu est celui du vice constitué par d’importantes traces d’humidité sur les murs intérieurs, mais recouverts, peu de temps avant les visites par une couche de peinture ou du lambris.

Dans ce cas, la connaissance du vendeur de la présence d’humidité est aisément prouvée et les juges feront droit à la demande d’indemnisation présentée par l’acquéreur.

Mais bien souvent, la connaissance du vice par le vendeur est très difficile à prouver.

Il faudra alors passer par une expertise judiciaire, c’est-à-dire une expertise menée par un expert judiciaire impartial désigné par le tribunal.

En matière de vice caché immobilier, sa mission consiste à entendre les parties et donner son avis sur la matérialité du vice, son antériorité à la vente et la connaissance qu’en avait le vendeur.

A l’issue de ses opérations, l’expert judiciaire dépose un rapport au juge.

Et c’est sur la base de ce rapport que les discussions entre les parties reprennent, d’abord dans un cadre amiable, puis judiciaire, le cas échéant.

Il faut savoir que dans la grande majorité des cas, les juges suivent l’avis de l’expert judiciaire. C’est la raison pour laquelle il est indispensable d’être assisté, au cours des opérations d’expertise, par un avocat et par un expert technique privé.

Enfin, l’indemnisation due par le vendeur en cas de vice caché est subordonnée à la démonstration d’un préjudice subi par l’acquéreur : concrètement, ce préjudice est constitué par le coût des travaux de reprise de nature à mettre un terme définitif au vice.

Par exemple, si le vice est constitué par une présence importante d’humidité dont les traces ont été masquées par le vendeur, le préjudice de l’acquéreur sera constitué du coût des travaux de reprise des murs, en pratique, les embellissements, mais également du coût de la reprise des causes de l’humidité. Ces causes auront été identifiées par l’expert.

Il peut s’agir par exemple d’un défaut de fonctionnement du système de ventilation de la maison. Le vendeur sera alors tenu de prendre en charge le coût de remplacement de la VMC.

Comme souvent en droit, la procédure permettant de se faire indemniser d’un vice caché est longue et fastidieuse. Je vous conseille vivement de prendre contact avec un avocat dès les premiers signes d’apparition d’un vice quelconque afin de rapidement mettre en place votre défense.

En effet, l’action en garantie des vices cachés est enserrée dans un double délai : il faut agir dans les 2 ans de la découverte du vice, avec un délai butoir de 20 ans à compter de la vente.

J’espère que cette chronique aura répondu à vos interrogations sur le sujet ; vous pouvez me poser vos questions via le formulaire de contact de mon site internet https://www.mazarin.avocat.fr/ ou en me téléphonant au 05.82.95.29.10.

Je vous souhaite de passer une excellente journée et vous dis à la semaine prochaine pour une nouvelle chronique au fil de la loi !