Chers auditeurs, Bonjour,
Je suis Angèle MAZARIN, Avocate au barreau de Toulouse, et j’exerce au sein de mon cabinet de Blagnac, principalement en droit de l’immobilier, de la construction et de l’urbanisme.
A travers cette chronique, au fil de la loi, je suis ravie de partager avec vous divers aspects du droit qui touchent à notre quotidien.
Aujourd’hui, nous allons aborder une difficulté à laquelle bon nombre de bailleurs sont confrontés : le défaut de paiement des loyers par le ou les locataires.
A titre liminaire, et bien que cela apparaisse comme une évidence, je rappellerai que la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, prévoit en son article 7 un certain nombre d’obligations à la charge du locataire dont la première et la plus importante est celle du paiement du loyer et des charges récupérables au terme convenu.
Dès lors, quels sont les recours du bailleur en cas de non-respect de cette obligation ?
Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.
Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce dernier délai a récemment été raccourci de deux mois à six semaines par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.
En pratique, comment cela se passe-t-il ?
Dès le premier impayé de loyer, ou en cas de paiement erratique, le bailleur peut contacter un commissaire de justice qui se chargera de délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail.
A compter de la date de délivrance de ce commandement, le locataire aura six semaines pour régler sa dette ou solliciter des délais de paiement.
A défaut, une procédure judiciaire aux fins de résiliation de bail et d’expulsion peut être entreprise par le bailleur. Afin d’éviter les écueils, je conseille vivement aux bailleurs de prendre attache avec un avocat qui se chargera de diligenter la procédure.
Il faut savoir qu’il s’agit d’une procédure entre guillemets rapide puisque l’application de la clause résolutoire permet de saisir le juge des contentieux de la protection en référé, c’est-à-dire que le fond du dossier et donc les raisons qui ont poussé le locataire à ne plus régler son loyer ne seront pas abordées.
Je dis entre guillemets rapide car entre le jour où le bailleur se présente au cabinet d’avocat et le jour où l’expulsion du locataire est effective, il faut compter entre 1an et 18 mois, ce qui peut avoir des conséquences pécuniaires délicates pour les bailleurs.
Une fois la procédure judiciaire engagée, le locataire, qui peut également être assisté d’un avocat n’est recevable à solliciter des délais de paiement, et donc la suspension de l’exécution de la clause résolutoire, que s’il a repris le paiement de son loyer.
Le jour de l’audience, il doit impérativement être en mesure de justifier que le loyer courant a intégralement été versé.
A défaut, le juge ne pourra pas lui accorder de délais et devra constater la résiliation du bail de plein droit et ordonner son expulsion.
Il s’agit là encore d’une nouveauté issue de la loi du 27 juillet 2023, visant à protéger les bailleurs mais anéantissant le droit pour les locataires de solliciter des délais de paiement s’ils ne sont pas en mesure de justifier du paiement de leur loyer intégral le mois précédent l’audience.
Une fois l’audience passée, à Toulouse, il faut compter entre 6 semaines et 2 mois après la date d’audience pour obtenir l’ordonnance du juge, cela s’appelle le délibéré.
Mais une fois la décision rendue, le chemin est encore long puisque le bailleur, par l’intermédiaire de son avocat, doit encore prendre attache avec le commissaire de justice pour obtenir l’exécution forcée de la décision.
La décision doit être signifiée au locataire, ce qui ouvre un délai de quinze jours pour en faire appel. La voie de l’appel n’est que très rarement employée puisque les locataires ne contestent qu’exceptionnellement leur état d’impayé.
Puis le commissaire de justice délivre au locataire un commandement de quitter les lieux, ouvrant un nouveau délai de deux mois pour y satisfaire.
Ce n’est qu’à l’expiration de ce dernier délai de deux mois que le locataire sera expulsé, au besoin avec le concours de la force publique. Mais attention, si l’issue du délai tombe en trêve hivernale, soit entre le 1er novembre et le 31 mars, aucune expulsion ne sera possible. Il faudra donc attendre l’issue de la trêve hivernale pour procéder à l’expulsion.
Le commissaire de justice exécute également la décision en pratiquant des saisies sur les comptes bancaires du locataire afin de régler sa dette de loyer. Cette pratique n’aboutit toutefois que lorsque le locataire est solvable, ce qui est malheureusement rarement le cas.
Telle est la procédure, longue et fastidieuse, d’expulsion du locataire en situation d’impayé.
Je ne peux que vous conseiller de prendre rapidement attache avec l’avocat de votre choix, dès l’apparition du premier impayé !
J’espère que cette chronique aura répondu à vos interrogations sur le sujet ; vous pouvez me poser vos questions via le formulaire de contact de mon site internet https://www.mazarin.avocat.fr/ ou en me téléphonant au 05.82.95.29.10.
Je vous souhaite de passer une excellente journée et vous dis à la semaine prochaine pour une nouvelle chronique au fil de la loi !
