Aujourd’hui nous allons aborder la question de la location saisonnière de courte durée que beaucoup de bailleurs pratiquent car ce type de location procure divers avantages.

Depuis les années 2010 et l’engouement des particuliers pour l’économie collaborative, le recours aux contrats de location saisonnière s’est transformé entraînant ainsi un changement dans l’usage des meublés de tourisme.

Désormais, les résidences principales comme les résidences secondaires sont louées comme meublé de tourisme à des fins touristiques ou pour de courts séjours professionnels. Ainsi, on trouve des meublés de tourisme en dehors des zones touristiques, dans les centres urbains comme dans les zones rurales.

D’un mode ‘hébergement réservé aux vacances, le meublé de tourisme est devenu un mode habituel de courts séjours quel qu’en soit le motif.

La location de meublé touristique consiste à mettre en location un appartement ou une maison, meublé à une clientèle de passage, pour le week-end ou les vacances.

Les propriétaires utilisent généralement pour ce faire les plateformes en ligne de type AIRBNB ou encore ABRITEL.

Conformément à l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation :

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage, ce changement d’usage étant soumis à une autorisation préalable.

Cette autorisation préalable est délivrée par le maire de la commune où l’immeuble est situé.

Mais cette autorisation n’est pas nécessaire pour celui qui souhaite louer sa résidence principale pour une durée totale cumulée de moins de 120 jours pas an. Dans ce cas en effet, il sera considéré comme bailleur occasionnel et ses obligations seront réduites.

La location saisonnière d’une maison ne pose pas de difficulté, mais bien souvent, se pose la question de la compatibilité de l’exercice de l’activité location de meublé de tourisme avec le règlement de copropriété de l’immeuble où se situe l’appartement.

Les syndicats de copropriétaires sont en effet de plus en plus frileux à permettre ces activités en raisons des nuisances qui peuvent en résulter.

Le va-et-vient régulier d’occupants non permanents dans les parties communes et des pratiques festives à toute heure dans les parties privatives peuvent en effet devenir très vite gênants.

Dans ce cas, il est fréquent que le syndic adresse au propriétaire concerné une sommation d’avoir à cesser son activité. Alors, cette sommation est-elle légale ?

Et bien, tout dépend de la rédaction de la clause d’habitation bourgeoise, qui peut être simple ou exclusive, et tout dépend de la nature de l’activité de location qui peut être commerciale ou civile.

La clause d’habitation bourgeoise est dite simple lorsqu’elle n’interdit pas expressément l’usage des parties privatives à des fins professionnelles ou commerciales ; elle est exclusive lorsqu’elle limite strictement l’usage des lots privatifs à l’habitation.

Quant à l’activité de location de meublé de tourisme, elle est considérée par la jurisprudence comme une activité de nature civile, lorsqu’elle n’est pas accompagnée de prestations de type hôtelières ou para-hôtelières.

La nature civile ou commerciale de l’activité de location saisonnière a fait l’objet d’un long débat en jurisprudence auquel la cour de cassation vient de mettre un terme par un arrêt du 25 janvier 2024.

Avec cette décision, la cour de cassation vient définir précisément les critères à prendre en compte pour juger du caractère commercial de l’activité de location de meublé de tourisme : la location doit s’accompagner de prestations telles que les services de petits-déjeuners, entretien du logement, laverie etc.

En l’état de la jurisprudence, si la clause d’habitation bourgeoise contenue dans le règlement de copropriété est simple et que vous ne proposez pas de services hôteliers, la copropriété ne devrait pas pouvoir vous interdire de louer votre appartement sur les plateformes en ligne, sauf naturellement si des nuisances répétées gênent les autres copropriétaires.

A l’inverse, lorsque la clause d’habitation bourgeoise est exclusive et qu’elle limite strictement l’usage des parties privatives à l’habitation bourgeoise, l’activité de location saisonnière sera contraire au règlement de copropriété et vous pourrez être sommés d’y mettre un terme.

Mais attention, si les copropriétaires décident de soumettre à l’assemblée générale la question de l’interdiction de l’activité de location de meublé de tourisme, les règles de vote doivent être respectées.

Dans un cas de jurisprudence très récent, l’assemblée générale des copropriétaires avait voté une délibération interdisant les locations de type airbnb dans l’immeuble. Des copropriétaires mécontents avaient alors saisi le tribunal en annulation de la délibération.

Le tribunal judiciaire de Marseille a d’abord considéré que l’activité de location de type airbnb pratiquée par les copropriétaires demandeurs était bien contraire au règlement de copropriété qui contenait une clause d’habitation bourgeoise exclusive. Mais la délibération litigieuse a bien été annulées car elle avait été prise à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965 sur la copropriété alors qu’un tel vote nécessitait l’unanimité prévue par l’article 26 de cette loi.

En effet, l’article 26 de la loi de 1965 impose un vote à l’unanimité des délibérations portant sur un changement de destination de l’immeuble.

Avant de mettre votre logement en location sur les plateformes en ligne, je vous conseille vivement de prendre contact avec un avocat qui saura répondre à toutes vos questions sur le sujet !